Dieser Bericht aus der täglichen Beratungspraxis ergänzt den in der letzten Ausgabe der InfoNews erschienenen Beitrag zum Thema Abnahme. Da jede Abnahme jedoch individuell verläuft und eine Vielzahl entscheidender (und oft enorm kostenträchtiger) Konsequenzen nach sich zieht, sollte sich jeder Bauherr rechtzeitig vor der Abnahme bei seinem Bauherrenberater dazu beraten lassen.


Eine schwierige Entscheidung der Bauherrschaft

Immer wieder kommt es anlässlich der Abnahme zwischen Bauherrschaft und Unternehmen zu Missverständnissen. Manchmal betrachtet der Unternehmer die Abnahme als eine Formsache, die der Bauherr sowieso erfüllen muss, manchmal weigert er sich, bestimmte Formulierungen der Bauherrschaft in das Protokoll aufzunehmen. Wir wollen daher einmal versuchen, die wichtigsten Punkte zur Abnahme darzustellen.

Die Abnahme ist eine der wichtigsten und folgenreichsten Handlungen die der Auftraggeber in Laufe seines Bauvorhabens tätigen kann. Das Wort "Abnahme" kann dabei ganz wörtlich genommen werden: Es geht darum, dem Auftragnehmer (Unternehmer oder Handwerker) die bestellte Ware abzunehmen, nachdem er sie hergestellt hat. Dabei muss der Abnehmende prüfen, ob das, was er abnimmt, auch vertragsgemäß ist, also ob es der Bestellung entspricht. Abweichungen von dieser bestellten Qualität sind Mängel. Der Abnehmende muss diese Abweichungen beanstanden, wenn er eine Mangelbeseitigung wünscht.

Wenn ein oder mehrere Fehler und Mängel insgesamt wesentlich, (im Sinne des Gesetzes) sind, kann der Abnehmende die Abnahme verweigern. Grob gesagt ist das der Fall, wenn die Leistung als (noch) nicht fertiggestellt bzw. als (noch) nicht vertragsgemäß nutzbar anzusehen ist.

Nicht immer ist es vereinbart, dass die Abnahme förmlich erfolgen soll. Förmlich heißt, dass ein Abnahmerundgang durchgeführt wird und ein Abnahmeprotokoll erstellt wird. Wenn keine förmliche Abnahme stattfindet, kann durch das In-Gebrauch-Nehmen eine stillschweigende Abnahme vorliegen. Diese ist nur zu empfehlen, wenn klar ist, dass die fertiggestellte Leistung ganz offensichtlich und vollständig vertragsgemäß erbracht ist, und man nichts mehr dazu sagen muss, eben stillschweigen kann.

Bei der Übernahme eines Hauses ist die Durchführung einer förmlichen Abnahme jedoch immer zu empfehlen. Vorteilhaft ist dabei, dass ein schriftliches Abnahmeprotokoll entsteht, in dem die Beteiligten alle wichtigen Feststellungen über den abzunehmenden Gegenstand niederschreiben lassen können. Die förmliche Abnahme sollte daher aus unserer Sicht immer vertraglich vereinbart sein.


Voraussetzungen der Abnahme

Vor allem bei schlüsselfertig vereinbarter Herstellung ist es häufig umstritten, ob das Objekt schon so weit fertiggestellt ist, dass eine Abnahme durchgeführt werden kann. Eine Abnahme ist auch nicht in jedem Fall gleichbedeutend mit der Übergabe des Hauses. Man muss in jedem Fall klären, ob die Abnahmefähigkeit überhaupt gegeben ist. Bei dieser Beurteilung geht der Bauherr kaum fehl, wenn er sich von folgendem Grundsatz leiten lässt:
Das Gebäude ist abnahmefähig, wenn es fehlerfrei fertiggestellt und gefahrlos zugänglich ist.

Das bedeutet:

1. Das Gebäude muss in allen Teilen vollständig und fehlerfrei hergestellt und bewohnbar sein.
2. Heizung, Elektrik und Sanitäre Einrichtungen müssen angeschlossen sein und funktionieren.
3. Der Zugang zu Haus und Garage muss verkehrssicher sein und im Hause müssen alle notwenigen Geländer und Absturzsicherungen an Treppen und Balkonen vorhanden sein.

Diese Grundsätze dürfen durchaus wörtlich genommen werden, d.h. es darf nichts Wesentliches fehlen sondern nur noch Kleinigkeiten. Kleinigkeiten sind vielleicht ein paar Handreichungen, die ein Handwerker in 2 oder 3 Stunden insgesamt und zeitlich zusammenhängend erledigen wird.

Aussenputz, Aussenanlagen oder Garagen sind Leistungen, die jede für sich genommen ein wesentlicher Bestandteil des Bauvorhabens sind. Ihr Fehlen kann ein Grund dafür sein, die Abnahme des Hauses abzulehnen. Manchmal ist deswegen im Vertrag bestimmt, dass die Noch-Nicht-Fertigstellung dieser Leistungen sich nicht abnahmehindernd auswirken soll.

Auch der erst provisorisch fertiggestellte, aber verkehrssichere und beleuchtete Zugang zu Haus und Garage entspricht nicht der Forderung nach Fertigstellung und kann zur Verneinung der Abnahme des Hauses führen. Gleiches gilt bei Fehlen von Geländern und / oder Absturzsicherungen an Treppen und Balkonen, weil die Verkehrssicherheit noch nicht hergestellt ist.

Leider lässt sich aber keine generelle Aussage darüber treffen, was denn nun "wesentlich" im Sinne des Vertrages ist und wann ein Objekt in seinen wesentlichen Teilen fertiggestellt ist. Es kommt immer auf den Einzelfall an und bedarf einer erfahrenen Abwägung und einer sorgfältigen Vertragsauslegung.

Ein Sonderfall liegt bei Ausführung von Eigenleistungen vor. Solange sie nicht erbracht sind, kann das Haus möglicherweise noch gar nicht im obigen Sinne bezugsfertig hergestellt sein. Hier werden meistens in mehreren Teilabnahmen die einzelnen Teilleistungen abgenommen. Das Kriterium der Bezugsfertigstellung kann hier kaum weiterhelfen.


Vorbehalte bei der Abnahme

Manchmal ist bei einer Abnahme nicht klar, ob ein Mangel vorliegt, weil das im Augenblick der Abnahme nicht beurteilt werden kann. Manchmal ist unklar, ob der Auftraggeber eine Bemängelung zu Recht ausspricht oder ob das, was er bemängelt, lediglich eine geringe Unzulänglichkeit der Bauleistung ist. In solchen Fällen spricht man von Unzulänglichkeiten, die wegen ihrer insgesamt geringen Bedeutung innerhalb der Gesamtleistung für den Auftraggeber hinnehmbar und zumutbar sind. Auch für einen erfahrenen Bausachverständigen ist es nicht immer einfach, die Grenze zuwischen dem Hinnehmbaren und den Nicht-Zumutbaren zu ziehen. Verständlich, dass es hier immer wieder Verständigungsschwierigkeiten zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer gibt.

Da es bei der Abnahme nicht darauf ankommt, dass Auftraggeber und Auftragnehmer eine Übereinstimmung in der Beurteilung der Bauleistung finden, empfehlen wir dem Auftraggeber, bei unklarer Lage seine Bedenken, Vermutungen oder Einwände als Vorbehalte zu formulieren und in das Abnahmeprotokoll aufnehmen zu lassen. Die Abnahme wird dann mit diesen Einwendungen und Vorbehalten ausgesprochen. Soweit der Vorbehalt reicht, bleiben den Bauherren die Mängelrechte auf Nachbesserung, Kostenerstattung bei Selbstbeseitigung, Minderung etc. erhalten. Zudem trägt grundsätzlich weiterhin der Unternehmer die Beweislast dafür, dass keine Mängel vorlagen. Wird trotz Kenntnis eines Mangels ohne Vorbehalt abgenommen, bleibt dem Bauherrn nur ein Schadensersatzanspruch. Das ist das Risiko bei der Abnahme. Allerdings werden an die Kenntnis hohe Anforderungen gestellt, grob fahrlässige Unkenntnis reicht nicht aus. Sollten Vertragsstrafen verwirkt sein, müssen auch diese bei der Abnahme ausdrücklich vorbehalten werden.


Beispiel einer Kelleraussenwandabdichtung

Bei der Abnahme stellt sich heraus:
Es gab während der Ausbauzeit verschiedene inzwischen abgetrocknete Feuchteeinbrüche im Keller. Die Gründe dafür sind unklar geblieben. Eine Ursachensuche oder eine Mangelbeseitigung wurde nicht durchgeführt. Die Qualität der Abdichtung kann vom Unternehmer nicht dargelegt werden, weil Abdichtungsprotokoll und Schichtdickeproben fehlen.

Als Vorbehalt dazu kann z.B. notiert werden.

"Die Kelleraußenwandabdichtung ist im Heizungsraum an der Nordwand (Lage und Fläche beschreiben) feucht."

Damit ist klar, dass in Bezug auf die Kelleraussenwandabdichtung die Mängelrechte vorbehalten sind und die Beweislastumkehr nicht eintritt. Bei länger dauerndem Verbleib oder gar Ausweitung der Stellen, kann dann vom Auftragnehmer sofort ohne lange Beweisversuche Mangelbeseitigung bzw. Nacherfüllung verlangt werden.

Dann kann man sich einigen, wie mit dem Vorbehalt umgegangen wird. Üblich sind folgende Regelungen: Autor: Dipl.-Ing. Reiner Hesse, Bauherrenberater im VPB

^{© VPB 2012, Berlin}

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